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CONSTRUÇÃO CIVIL: A publicidade na compra e venda de imóvel na planta – Da validade da cláusula:“Fotos meramente ilustrativas”


Os velhos slogans "a propaganda é a alma do negócio" e "uma boa imagem vale mais que mil palavras" permanecem precisos e atuais. Indiscutível que no capitalismo vigente não há como disputar o mercado sem levar aos consumidores o conhecimento da existência do produto oferecido. Há uma busca frenética por notoriedade comercial, mas nem sempre dentro dos limites estabelecidos por lei, mormente no Código de Defesa do Consumidor. No tocante à publicidade na Construção Civil, merece destaque o estudo da legalidade da propaganda de divulgação de determinado imóvel, especialmente, a cláusula “fotos meramente ilustrativas”, seja ela feita pelo incorporador com a participação direta ou não da corretora, da agência de publicidade e das empresas que divulgaram a mídia (todos são solidariamente responsáveis). Vale lembrar que, tratando-se de compra e venda de imóvel na planta, o consumidor é atraído não pelo imóvel propriamente dito, tampouco pelo memorial de incorporação, mas sim pelo material publicitário colocado na praça, principalmente pelas fotos ditas “meramente ilustrativas”. Aí está um exemplo clássico da preocupação coerente do legislador, quando da elaboração do Código de Defesa do Consumidor, com umas das realidades mais pungentes do século XXI: a publicidade. A ressalva de que são fotos meramente ilustrativas tem amparo e validade jurídica enquanto situadas apenas no campo do exagero, desde que não venha a ludibriar o consumidor. Não são toleradas pela legislação pátria as informações falsas e que escondem ou deixam faltar algum dado importante sobre o produto ou serviço. Entre as informações que podem ser fraudadas e/ou omitidas estão as características do produto/serviço, sua quantidade, origem, preço e propriedades. Seguindo a mesma linha de raciocínio, toda mensagem publicitária, além de ser correta, clara e precisa, vinculará o fornecedor e integrará o contrato que vier a ser celebrado. Assim, o consumidor vitimado por uma propaganda enganosa, cujo imóvel adquirido não corresponda ao anúncio, terá direito à substituição por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, nas condições oferecidas, ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos ou, por fim, o abatimento proporcional do preço. Dessa forma, se a propaganda, mesmo que por omissão, induzir a erro o consumidor, sujeitará o fornecedor à obrigação de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse do comprador, o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator. Por fim, vale ressaltar que a venda de imóvel com metragem diferente ou qualidade inferior da ofertada configura a prática do enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.



Gustavo de Castro Afonso

Mestre em Direito. Advogado e sócio de Castro Afonso & Costa Barros Advogados

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